Geen ontbinding huurovereenkomst na zes maanden huurachterstand

Een verhuurder heeft de verantwoordelijkheid huurschulden in een zo vroeg mogelijk stadium te signaleren. Ook moet hij zich inspannen om dergelijke schulden te voorkomen of te beperken, zo stelt de rechtbank Rotterdam in een zaak over ontbinding van een huurcontract.

De huurders van een woning laten een huurachterstand van zes maanden ontstaan. De verhuurder stapt naar de rechtbank Rotterdam om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het huis te eisen. Ook wordt betaling van het bedrag aan achterstallige huur gevorderd, vermeerderd met rente daarover en de buitengerechtelijke kosten.

Redelijkheid en billijkheid

Volgens de vrouw is de huurachterstand ontstaan omdat haar partner geen inkomsten had. Het stel is inmiddels uit elkaar en de man heeft de woning verlaten. De vrouw heeft nu recht op toeslagen en heeft zich aangemeld voor schuldhulpverlening. Er is daarom geen sprake van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, zo stelt de vrouw. Ook zou dit in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid vanwege haar persoonlijke omstandigheden: ze is immers een alleenstaande moeder van twee minderjarige kinderen.

Huurachterstand

Als de huurder zijn verplichting om tijdig de huur te betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst deze vordering alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. De huurachterstand bedraagt in dit geval zes maanden, wat in beginsel de ontbinding rechtvaardigt. Toch laat de rechtbank het belang van de huurder hier zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder. De verhuurder heeft namelijk de verplichting om, wanneer er huurschulden ontstaan, de huurder te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen, schriftelijke herinneringen te sturen en de huurder te wijzen op schuldhulpverlening. De gedachte hierachter is dat schulden in een zo vroeg mogelijk stadium worden gesignaleerd, aldus de rechtbank.

Er kan niet worden uitgesloten dat de huurachterstand niet zo hoog was opgelopen als de verhuurder aan deze verplichtingen had voldaan, zo stelt de rechtbank. Aangezien er met de start van een schuldhulpverleningstraject inmiddels gewaarborgd is dat de lopende huur wordt betaald, moet de vrouw in haar huis kunnen blijven wonen. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden daarom afgewezen.

ECLI:NL:RBROT:2022:5672