Wooncomplex mag contributie in een klap fors verhogen
Een coöperatieve vereniging, die een wooncomplex beheert, verhoogt de contributie voor haar leden-huurders in een keer fors. Dat kan zuur zijn, maar is wel rechtmatig, oordeelt het gerechtshof.
Een coöperatieve vereniging beheert een wooncomplex met 160 appartementen en verhuurt deze aan haar leden. Elk lid betaalt ook contributie; de hoogte daarvan wordt vastgesteld door de algemene vergadering. Die wordt op een dag fors verhoogd: van € 15 naar € 600 per woning per jaar. Twee leden vechten dit aan bij de kantonrechter, maar die keurt de contributieverhoging goed. Vervolgens gaan ze in hoger beroep.
Truc
Bij het gerechtshof Den Haag betogen zij dat de contributieverhoging niet redelijk of billijk is. Ze zien het als een truc om de woonlasten te verhogen in strijd met de regels voor sociale huurwoningen. De ledenvergadering mag een dergelijk besluit niet – met een kleine meerderheid – nemen. Zij moet zich voor alle woonlasten aan de wettelijke maximale verhoging voor huurwoningen houden. De contributieverhoging houdt geen rekening met het feit dat het gaat om sociale huurwoningen, dat huurders een minimum en laag inkomen hebben, en dat er maximale huurverhogingspercentages voor sociale huurwoningen bestaan. Nu wordt de contributieverhoging ingezet om financiële tekorten aan te vullen.
Zelforganisatie
Hier lopen twee wettelijke regimes door elkaar. De bewoners zijn huurders – en daarvoor geldt de dwingendrechtelijke huurverhogingsregelgeving – én leden van de coöperatie. In feite beheren en verhuren de leden zelf de woningen. Door deze vorm van zelforganisatie, constateert het hof, kunnen de huren laag blijven. Maar dit betekent ook dat de leden gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de exploitatie van het complex, dus ook voor een sluitende begroting.
Contributieverhoging
De woningen raken op leeftijd en moeten worden opgeknapt en verduurzaamd. Dat vergt een investering van 2 à 3 miljoen euro. Als de vereniging haar inkomsten niet verhoogt, zullen er begrotingstekorten ontstaan. Nu de huur niet (verder) kan worden verhoogd, kan de vereniging inkomsten halen uit een contributieverhoging. Hoe meer geld in kas, des te beter de onderhandelingspositie om aanvullend geld te lenen van de bank, zo betoogt het bestuur.
Geen huurbetaling
Het gerechtshof volgt dat betoog. Een contributieverhoging is niet in strijd met de statuten en de statuten bepalen ook niet hoe hoog de contributie maximaal mag zijn. De ledenvergadering gaat daarover, met een gewone meerderheid van stemmen – zoals hier ook is gebeurd. Dat de leden stellen dat de contributieverhoging een verkapte huurprijsverhoging is, in strijd met de huurprijsverhogingsbescherming, klopt niet: contributiebetaling is geen huurbetaling. Dat de maandlasten fors stijgen en boven de wettelijke gemaximaliseerde huurprijsverhoging uitkomen, is vervelend maar niet relevant. De algemene ledenvergadering mocht hiervoor kiezen.
