WOZ-waarde is van invloed op hoogte van huursom
Het loont de moeite om een hoge huurprijs aan te vechten bij de kantonrechter. Die let echter ook op de WOZ-waarde van de huurwoning, een eventuele renovatie en het energielabel. Deze huurder zag zijn huurprijs bijna gehalveerd.
Een man huurt een zelfstandige woonruimte in een voormalig kantoorpand. De huurprijs bedraagt € 1.275 per maand. Hij vindt de huursom te hoog en vraagt de Huurcommissie de aanvangshuurprijs te toetsen. Die stelt de redelijke huurprijs op € 716. De verhuurder vraagt de rechtbank Amsterdam de oorspronkelijke huurprijs te hanteren. Over één ding zijn de huurder en verhuurder het eens: de woning moet worden gewaardeerd op 79 punten. Volgens de verhuurder moeten daarbij worden opgeteld de punten voor de WOZ-waarde, het energielabel en de renovatie.
WOZ-waarde
De rechtbank stelt dat het woningwaarderingsstelsel bepaalt dat voor de woning de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde worden meegewogen, dus toen de huur werd aangegaan. Dat is € 189.000, goed voor 39 punten. De verhuurder betoogt – door te verwijzen naar vergelijkbare panden in de nabijheid – dat de WOZ-waarde te laag is vastgesteld. Maar het is niet aan de kantonrechter om in deze procedure een andere WOZ-waarde te bepalen.
Renovatie
Voor de renovatie kent de kantonrechter geen extra punten toe. Renovatiepunten zijn bedoeld voor de situatie waarin een uitgevoerde renovatie nog niet tot uitdrukking komt in de WOZ-waarde. De verhuurder heeft wel grote investeringen gedaan, maar dat is al verdisconteerd in de WOZ-waarde, die daardoor eerder al naar boven is bijgesteld. Van die waarde kan worden afgeweken, maar dan had de verhuurder beter moeten onderbouwen dat die afwijking hier aan de orde was.
Energielabel
Moeten punten worden toegekend voor het energielabel? Daarover heeft de Hoge Raad in juni 2023 prejudiciële vragen beantwoord (ECLI:NL:HR:2023:1005): bij de waardering van een woning moet het energielabel worden meegewogen, ook als dit na de aanvangsdatum van de huur tot is tot stand gekomen – zoals in dit geval. Het laatste bekende energielabel levert 11 punten op.
Niet-geliberaliseerde woonruimte
De kantonrechter waardeert het huis op 79 + 39 + 11 = 129 punten. Daarmee is sprake van niet-geliberaliseerde woonruimte, zodat de kantonrechter de maximale aanvangshuurprijs aan de hand van het puntenaantal kan vaststellen. De maximale huurprijs is dan € 677. De huurder heeft gedurende 11 maanden te veel huur betaald (in totaal € 6.573) en dit bedrag moet de verhuurder dan ook aan hem terugbetalen.
