Type bedrijfsruimte bepaalt hoe makkelijk verhuurder de huur kan beëindigen
Een autohandelaar huurt een bedrijfsruimte. De verhuurder zegt na vijf jaar de huur op: hij wil het gebied rondom dit pand gaan ‘revitaliseren’. De huurder gaat niet akkoord met de opzegging van de huurovereenkomst. Als partijen er niet uit komen, gaat de verhuurder naar de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam.
Wat deze zaak lastig maakt, is de vraag of het gaat om een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW of in de zin van artikel 7:230a BW. Voldoet een bedrijfsruimte niet aan de kenmerken van een 290-bedrijfsruimte, dan valt deze onder 230a – een restcategorie. Dat zijn bijvoorbeeld kantoren, fabrieken, opslagloodsen, showrooms, praktijkruimtes en werkplaatsen, ruimtes die niet publiek toegankelijk zijn voor de directe levering van zaken of diensten aan het publiek. Een 290-bedrijfsruimte (‘middenstandsbedrijfsruimte’) is bijvoorbeeld een winkel of horecagelegenheid. Daarvoor is de huurbescherming strikter en gelden strengere regels voor opzegging door de verhuurder.
Niet doorslaggevend
Dat er op de huurovereenkomst staat dat het gaat om een 230a-bedrijfsruimte, is niet doorslaggevend. Voor de beoordeling van het huurregime moet worden gekeken naar wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen stond en hoe zij hieraan uitvoering hebben gegeven. Volgens de verhuurder is het een 230a-bedrijfsruimte (met minder huurbescherming voor de huurder). Afgesproken was, zegt de verhuurder, dat de huurder zich zou bezighouden met een groothandel in en reparatie en verhuur van gebruikte personenauto’s en bedrijfsauto’s, en slechts incidenteel auto’s aan particulieren zou verkopen. De huurder zelf vindt dat het een 290-bedrijfsruimte is: het ging juist vooral om de verkoop van personenauto’s aan particulieren.
Publiek toegankelijk kleinhandelsbedrijf
Volgens de voorzieningenrechter heeft de huurder gelijk. In het uittreksel uit het handelsregister staat als activiteit onder meer ‘handel in en reparatie van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s’. Dat blijkt ook uit printscreens van de website van de huurder en haar Instagram-account waarop te zien is dat zij een aanzienlijke voorraad personenauto’s te koop aanbiedt. Ook zijn er Google-reviews van particulieren die een auto bij haar hebben gekocht, waarvan sommige dateren van vier jaar geleden. Het is dus, zo oordeelt de rechter, een publiek toegankelijk kleinhandelsbedrijf. Nu de huurder niet heeft ingestemd met de huuropzegging, loopt de huurovereenkomst gewoon door.
Geen spoedeisend belang
Daar komt bij dat de huurder een onvoldoende spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van het pand: er moet wel worden gesloopt en opnieuw gebouwd, maar de verhuurder heeft nog geen sloop- en omgevingsvergunning aangevraagd. Werkzaamheden beginnen pas over een half jaar, of nog later. De huurder heeft er een zwaarwegend belang bij om haar onderneming zo lang mogelijk voort te kunnen zetten op dit adres. Zij hoeft daarom niet te ontruimen.
